市场曾冬梅 2023-05-05 09:25:49 来源：中房报
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作为2023年的第一个黄金周，“五一”假期承载着地产行业触底回升的期望。
“五一劲销不负所望”，5月4日，越秀地产广州区域发布了最新的销售战报，透露4月29日至5月3日共录得20亿元的认购金额。万科宣称花地湾的2个项目在“五一”期间卖出了300多套房，成交金额20亿元。
不过，旺销的项目毕竟是少数，从成交数据来看，这个“五一”的表现没有达到业内的预期。克而瑞的统计显示，在这5天里，广州新推货量的首日整体去化率仅15%。“只比平时的周末好一些，下半年的形势很严峻。”广东中原地产项目部总经理黄韬如此认为。
为了给这个黄金周加一把火，广州在节前送出了政策礼包。广州住房公积金管理中心发布新规，提到生育二孩及以上的家庭，使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最高额度上浮30%。广州市规划和自然资源局表示将创新开展“一手房带押过户”，而南沙区则传出了限购松绑的风声，将外地人的购房社保年限由5年缩短至3年。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，经历了“旺丁不旺财”的“五一”节点，预计开发商会下定决心，拿出更多真金白银的优惠冲刺年中业绩，不排除二季度广州在需求侧还有新的鼓励措施出台。
“旺丁不旺财”的黄金周
5月2日下午，万科黄埔新城的销售中心内人头涌动，销售人员忙着与十几台客户沟通相关置业细节，样板房内也是一片繁忙景象，前来参观的购房者络绎不绝。“今天的人流已经算少的了，4月29日才是最多的。”一名销售人员介绍道。
黄埔新城是一个流量大盘，主打刚需产品。据机构统计，4月29日该项目加推了187套新品，销售均价约3.4万元/平方米，推售当天成交32套，去化率17%。
从各大开发商的海报来看，不少项目还是录得了较为可观的销售业绩。例如，万汇天地·瑧园在黄金周的首日开盘，推出2栋产品，当天就卖了12亿元，中海·保利朗阅一天收金约2亿元。5天的假期，华发股份华南大区的销售额超过12亿元，旭辉集团华南区域卖了2亿元，珠实地产广州区域录得8亿元的销售额，力迅西关雅筑单盘销售1亿元。
有些项目未披露销售额，但也营造出了热销的气氛。世纪金源天河源筑4月30日推出了3栋新品，均价8万元/平方米至9万元/平方米，89套货量在当天就消化了52套，去化率达58%。根据中介的朋友圈图片，早上5点多就已有客户在保利和悦滨江的售楼部外排队等待选房。
合富研究院高级分析师吴智杰介绍，今年的“五一”假期，房企推新意愿有明显提升，全市新货约3500套，较2022年“十一”假期增加4成以上。但假期出行对市场成交产生一定影响，令部分购房需求延后，并使成交格局更加分化。
某高端项目的营销负责人对中国房地产报记者表示，对豪宅项目而言，“五一”向来都是淡季，今年也没有太多惊喜，“销售一般般。”
数据的表现更为直观。根据克而瑞的统计，“五一”期间，在售项目推新当天的平均去化率仅15%，同比下降13个百分点，延续了4月的平淡走势。该公司重点监测的项目共有19个、20次开盘加推，只有3个项目去化率在三成以上，6个项目的去化率低于10%。
肖文晓表示，今年“五一”广州楼市的推新量是近4年来最低的，说明房企仍以去库存为基调，4月楼市数据的回调也让开发商不敢过分乐观。预计接下来开发商将拿出更多真金白银的优惠冲刺年中业绩，特价房促销潮或再次出现，渠道激励政策也将提升。
节前多项购房政策松动
“五一”黄金周被寄予厚望，是因为“小阳春”过后广州楼市便面临着较大的下行压力。4月份，广州新房成交面积约72.3万平方米，环比下跌34%。“购买力跟不上了。”黄韬表示。
上述高端项目营销负责人认为，整体经济环境尚未改善，对中间段的消费群体影响比较大。开发商目前都比较呵护市场信心，“就算卖得好的个盘，涨价也很谨慎。要看看第三季度市场会不会有所好转。”
为了提振住房消费，地方政府想了不少办法。4月25日，南沙区传出了限购放松的消息，主要内容是外地人在南沙购房，社保年限由5年缩短至3年，只要在南沙有社保或税单的外地人，符合条件也可在南沙买一套房。
据肖文晓介绍，自从2021年8月关紧人才购房大门后，南沙的新房市场就进入了漫长的成交低迷期，月销量从2000套以上跌到五六百套。截至今年3月底，该区的狭义库存更是达到179万平方米，去化周期28个月，高居广州全市第一。
在市场火爆的时候，南沙的购房者有七成是外地客户，可以看出此次的政策松动有较强的针对性。
4月28日，广州市更是一口气发布了两项利好措施。其中，《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》提到，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年），使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，即最高可贷130万元。广州市规划和自然资源局发布《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，明确全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。这意味着开发商不需要解除抵押就可直接向买家带押过户，有效缩短了交易时间，也降低了交易成本。
不过，政策的松动尚未看到明显效果，客户的观望情绪仍浓厚。“五一”期间，南沙的平均去化率仅9%。肖文晓表示，投资客不仅关注政策，更关注预期，市场反应并没有开发商想象中的积极，证明投资客对楼市的预期还没有根本改善。
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